Как получить отказ от соседей при продаже комнаты (доли в праве собственности на квартиру) или передача через нотариуса заявлений (юридически значимых сообщений) физическим лицам.
Нотариус в соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, может передать заявления граждан и юридических лиц другим гражданам и юридическим лицам.
Указанная статья Основ не содержит исчерпывающий перечень оснований для совершения данного нотариального действия.
Совершение нотариального действия по передаче заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам осуществляется для получения подтверждения факта передачи адресату определенной информации, а также в случаях необходимости выполнения предусмотренных законом требований.
С 1 сентября 2013 года Гражданский кодекс Российской Федерации был дополнен ст. 165.1. «Юридически значимые сообщения».
Согласно указанной статье, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Под заявлением граждан, юридических лиц, подлежащим передаче в соответствии со ст. 86 Основ законодательства о нотариате другим гражданам, юридическим лицам, следует понимать документ с зафиксированными на бумажном носителе предложением, просьбой, информацией с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать, и другими сведениями.
Заявление может содержать в качестве неотъемлемой части приложения документов (уведомления, извещения, требования и другие юридически значимые сообщения), копии документов. В этом случае составляется опись прилагаемых документов.
Если продавцу не удается убедить соседей оформить в нотариальном порядке отказ от преимущественного права покупки, то он может прибегнуть к процедуре уведомления соседей о предстоящей продаже путем передачи им соответствующих извещений через нотариуса.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев с момента когда узнал о нарушении своих прав, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Для начала Продавцу необходимо запросить в Росреестре корректную информацию о сособственниках для указания в передаваемом заявлении.
Процедура передачи заявления
В соответствии с Методическими рекомендациями Федеральной нотариальной палаты по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации заявление предоставляется нотариусу не менее чем в двух экземплярах.
Заявление направляется адресату заказным (либо ценным) почтовым отправлением (письмо) с уведомлением о вручении лично адресату под расписку в получении почтового отправления (абз. 17 п. 2, пп. «б» п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 г. № 221).
Оформленный надлежащим образом документ оператора почтовой связи об отправке почтового отправления адресату и о вручении адресату почтового отправления является доказательством получения адресатом этого почтового отправления.
Зачастую ситуация при продаже одной из комнат в коммунальной квартире бывает конфликтной и, хотя соседи и не имеют намерений приобрести комнату, от подписания у нотариуса отказа от права преимущественной покупки и принятия каких-либо уведомлений сособственники уклоняются.
В теории вопроса заявление с предложением приобрести комнату в определенный срок может быть вручено нотариусом лично адресату под расписку.
На практике сделать это затруднительно, т.к. если нотариус лично вручает заявление представителю юридического лица, полномочие этого представителя может вытекать согласно ст.182 ГК РФ из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир, секретарь, работники экспедиционной службы, канцелярии и т.п.), в случае же личного вручения заявления физическому лицу нотариус должен установить личность адресата по удостоверяющему документу.
Можно предположить, что находясь в своем собственном жилом помещении и действуя в своих интересах, сособственник, которого Продавец комнаты в коммунальной квартире желает известить о продаже комнаты, получения документов от нотариуса с соблюдением процедуры установления личности постарается избежать, как правило, заявления передаются именно в тех случаях, когда адресат не может или не желает встречаться с лицом, передающим заявление, а также уклоняется от явки к нотариусу. Вместе с тем, возможность подобного способа передачи заявлений также предусмотрена ст. 86 Основ законодательства о нотариате.
При получении отказа от соседей при продаже комнаты необходимо указать в заявлении срок для ответа.
При этом надо учитывать, что течение срока начинается со дня подписания адресатом расписки на почтовом уведомлении или расписки в получении на втором экземпляре заявления, передаваемого лично нотариусом, не со дня подписания Продавцом заявления на передачу сособственнику у нотариуса.
Передаваемое заявление подписывается в присутствии нотариуса. Нотариус при этом устанавливает личность обратившегося для передачи заявления и проверяет подлинность подписи.
В случае направления заявления по почте оно дополняется сопроводительным письмом нотариуса, составляемым в двух экземплярах, один из которых приобщается к оставленному в нотариальной конторе экземпляру заявления, другой направляется вместе с заявлением. В сопроводительном письме нотариус предлагает направить ответ на передаваемое заявление на имя нотариуса по его адресу.
При личной передаче заявления физических или юридических лиц другим физическим или юридическим лицам нотариус берет у получателя расписку в получении им заявления. Такая расписка может быть совершена получателем в виде отдельного письменного документа или выполнена на втором, остающемся у нотариуса экземпляре переданного заявления.
В расписке должны быть указаны полное имя (для физического лица) или наименование (для юридического лица) адресата, наименование документа, дата и время его получения адресатом. Текст расписки скрепляется подписью лица, получившего документ, а если документ получал представитель юридического лица, то в расписке кроме подписи лица должна быть указана его должность.
Заявления могут передаваться также с использованием телефакса, компьютерных сетей или иных технических средств. Лица, обратившиеся к нотариусу за совершением данного нотариального действия, помимо государственной пошлины (тарифа) несут расходы, связанные с использованием технических средств. При передаче заявления по почте они оплачивают почтовые расходы.
По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления. Один экземпляр свидетельства при этом остается в делах нотариуса. Выдача свидетельства о передаче заявления не является обязательной и производится по желанию лица, его передающего.
Свидетельство о передаче заявления может быть изложено на экземпляре заявления, которое оставлено у нотариуса. Свидетельство может быть составлено и на отдельном листе.
Кроме того, в свидетельстве о передаче заявления указывается, кем и когда получено заявление.
Иногда уведомление о вручении заказного письма никем не подписано или подписано лицом, не являющимся адресатом.
В этом случае выдать свидетельство о передаче заявления невозможно, так как наличие такого уведомления свидетельствует только о том, что адресат письмо лично не получил, а следовательно, у нотариуса не может быть уверенности, что адресат с передаваемым заявлением ознакомлен.
Нотариус в этом случае должен отказать в выдаче свидетельства о передаче заявления.
Возможность выдачи свидетельства о передаче заявления возникает у нотариуса только тогда, когда нотариусу пришло уведомление, подписанное лично адресатом.
Если ответа на передаваемое заявление не поступило, то в свидетельстве должен быть отражен тот факт, что к назначенному в заявлении сроку ответа не поступило.
Свидетельство подтверждает факт передачи заявления и выдается при наличии доказательств о его вручении адресату.
Если передача заявления адресату оказалась невозможной (отказ адресата принять заявление, отсутствие адресата по указанному заявителем адресу), либо уведомление о вручении заказного письма никем не подписано или подписано лицом, не являющимся адресатом, нотариус по запросу заявителя может выдать письменный ответ с указанием причин невручения заявления адресату. Законодательством форма свидетельства о том, что заявление не передано, не установлена.
Свидетельство о передаче заявления, выданное нотариусом, однозначно подтверждает факт получения адресатом юридически значимого сообщения.
Письменный ответ нотариуса на запрос продавца, желающего получить отказ от соседей при продаже комнаты, об исполненной процедуре передачи заявления и о причинах невручения может быть принят судом в качестве доказательства доставки заявления адресату.
Так, если почтовое уведомление было доставлено адресату по месту его регистрации по месту жительства (в рассматриваемом случае – в коммунальной квартире) оператором почтовой связи, и этот факт отражен в письменном ответе нотариуса, то, согласно новеллам гражданского законодательства, в тех случаях, когда заявление поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, сообщение считается доставленным.
ФЗ от 21 декабря 2013 г. N 379-ФЗ статья 86 настоящих Основ изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 июля 2014 г., предусматривающей
Передача через нотариуса заявлений (юридически значимых сообщений) юридическим лицам
Нотариус в соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, может передать заявления граждан и юридических лиц другим гражданам и юридическим лицам. Перечень оснований для совершения данного нотариального действия является открытым.
Совершение нотариального действия по передаче заявления граждан, юридических лиц другим юридическим лицам осуществляется для получения подтверждения факта передачи адресату определенной информации, а также в случаях необходимости выполнения предусмотренных законом требований.
Заявление может содержать в качестве неотъемлемой части приложения документов (уведомления, извещения, требования и другие юридически значимые сообщения), копии документов. В этом случае составляется опись прилагаемых документов.
Как правило, юридические лица направляют друг другу письменные извещения по почте без обращения к нотариусу.
Передача документов через нотариуса требуется чаще всего в срочных случаях, когда имеет место спор между юридическими лицами и одна из сторон отказывается получать и принимать какие-либо документы от другой стороны, при передаче документов в счетную комиссию акционерного общества, при вручении уведомлений о применении штрафных санкций и т.д.
Нотариус может вручить заявление лично представителю юридического лица.
Полномочие представителя может вытекать согласно ст.182 ГК РФ из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир, секретарь, работники экспедиционной службы, канцелярии и т.п.).
Передаваемое заявление подписывается представителем юридического лица или гражданином, действующим от себя лично, в присутствии нотариуса. Нотариус при этом устанавливает личность обратившегося для передачи заявления, проверяет подлинность подписи, и проверяет полномочия представителя юридического лица.
При личной передаче заявления физических или юридических лиц юридическим лицам нотариус берет у получателя расписку в получении ими заявления. Такая расписка может быть совершена получателем в виде отдельного письменного документа или выполнена на втором, остающемся у нотариуса, экземпляре переданного заявления.
В расписке должны быть указаны фамилия, инициалы получившего заявление, должность, и наименование юридического лица, дата и время получения. Текст расписки скрепляется подписью лица, получившего документ.
Заявления могут передаваться также с использованием телефакса, компьютерных сетей или иных технических средств. Лица, обратившиеся к нотариусу за совершением данного нотариального действия, помимо государственной пошлины (тарифа) несут расходы, связанные с использованием технических средств.
По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления. Один экземпляр свидетельства при этом остается в делах нотариуса. Выдача свидетельства о передаче заявления не является обязательной и производится по желанию обратившегося лица.
Свидетельство о передаче заявления может быть изложено на экземпляре заявления, которое оставлено у нотариуса. Свидетельство может быть составлено и на отдельном листе.
Кроме того, в свидетельстве о передаче заявления указывается, кем и когда получено заявление.
Свидетельство подтверждает факт передачи заявления и выдается при наличии доказательств о его вручении адресату.
Если передача заявления адресату оказалась невозможной (отказ адресата принять заявление, отсутствие адресата по указанному заявителем адресу, нотариус составляет акт о причинах, по которым личное вручение заявления оказалось невозможным, в случае отсутствия адресата, или акт о том, что заявление было вручено представителю юридического лица, но, по каким-то причинам или без указания причин выдать расписку в подтверждение факта получения заявления представитель юридического лица отказался.
По запросу заявителя нотариус может выдать письменный ответ с указанием причин невручения заявления адресату. Законодательством форма свидетельства о том, что заявление не передано, не установлена.
Свидетельство о передаче заявления, выданное нотариусом, однозначно подтверждает факт получения адресатом юридически значимого сообщения. Письменный ответ нотариуса со ссылкой на акт, составленный в том, что представитель юридического лица заявление получил, но выдать расписку отказался, также подтверждает факт доставки заявления и порождает юридически значимые последствия.
Так, согласно новеллам гражданского законодательства – ст. 165.1 ГК РФ, в тех случаях, когда заявление поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, сообщение считается доставленным.
ФЗ от 21 декабря 2013 г. N 379-ФЗ статья 86 настоящих Основ изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 июля 2014 г.,предусматривающей